Нарушение прав участников долевого строительства. Банкротство застройщика

Если застройщик не завершил строительство дома и в отношении его введена процедура банкротства, то у дольщиков есть право либо отказаться от исполнения договора долевого участия и включиться в реестр требований должника, либо предъявить требование о включении в реестр требований передачи жилых помещений.

В первом случае, при условии удовлетворения Ваших требований, Вам будут возвращены денежные средства, оплаченные за объект долевого строительства, при условии достаточности денежных средств у застройщика-банкрота. Для этого вам нужно обратиться с исковым заявлением в арбитражный суд Новосибирской области о возврате внесённых денежных средств.

Во втором случае участникам долевого строительства будет передан объект незавершенного строительства для завершения строительства за счет денежных средств дольщиков. Для этого также нужно обратиться в арбитражный суд с просьбой включить вас в реестр требования передачи жилых помещений.

Чтобы выбор того или иного варианта был экономически выгоден для участника долевого строительства необходимо провести анализ:
• финансового состояния застройщика-банкрота, его обязательств перед третьими лицами с разбивкой по очередям удовлетворения требований,
• степень готовности объекта незавершенного строительства,
• а также степень выполнения обязательств дольщика по договору долевого участия или иному договору, предусматривающему передачу в будущем жилых помещений.

- Насколько доступна информация, касающаяся задолженностей застройщика? Как её можно узнать?

- Эту информацию можно получить путём анализа документов, которые поступают в арбитражный суд – это абсолютно доступная информация, на официальном сайте арбитражного суда она публикуется. Я не могу сказать, что вы найдёте документ, в котором будет абсолютно точно сказано, допустим, о размере конкурсной массы, но путём анализа эти цифры можно установить. Можно попросить арбитражного управляющего ознакомить вас с отчётами, но для этого уже нужно предпринимать какие-то действия, одного интернета здесь будет недостаточно.

- В какую очередь выплат попадают дольщики при банкротстве застройщика?

- С введением нового закона выплаты участникам долевого строительства отнесены в третью очередь удовлетворения – это своего рода привилегированная очередь, требования участников долевого строительства выполняются раньше требований подрядчиков, поставщиков и прочих кредиторов.

- А первые две очереди?

- Это сотрудники, обязательства по возмещению морального вреда, интеллектуальные права, а также не стоит забывать о текущих расходах, которые удовлетворяются перед всеми очередями. Текущие расходы – это расходы, связанные с вознаграждением арбитражного управляющего, и какие-то расходы, связанные с жизнедеятельностью компании.

В Новосибирске официального черного списка нет. Однако в интернете Вы можете встретить такие списки. Необходимо при этом понимать, что если застройщик находится в чёрном списке, допустим, мэрии, это означает, что он не платит арендных платежей, но совершенно не означает того, что он не достроит дом. Если застройщик в чёрном списке, допустим, департамента строительства – это может означать, что застройщик не в соответствии с законом, допустим, привлекает денежные средства или, может, начал строительство раньше, чем получил на него разрешение, но так же не говорит о его недобросовестности.

Если абстрагироваться от этих списков, то понятно, что есть и обратная сторона медали. Даже если вы не нашли застройщика ни в каких чёрных списках, это не даёт вам гарантии того, что застройщик добросовестный. У каждой юридической компании, которая имеет узкую специализацию в сфере долевого строительства, черный список компаний-застройщиков свой, который основан на судебной практике и обращениях дольщиков.

- Чему же в этом потоке информации стоит доверять?

- Я думаю, нужно доверять себе, своим глазам – нужно смотреть на деятельность застройщика, на судебные разбирательства, в которых участвует застройщик, на его финансовую стабильность. Так что здесь довольно большое поле для деятельности как для юристов, так и для обычных граждан.

- Что касается участия в судебных разбирательствах: застройщики же не публикуют такую информацию. Как узнать о том, есть какие-то разбирательства или нет?

- Это открытая информация, в свободном доступе – ею может воспользоваться каждый. У нас есть сайты судов общей юрисдикции, есть сайт арбитражного суда, где вы можете забить в поисковую систему название вашего застройщика и получить список судебных дел, в которых он участвовал. По номеру судебного дела можно отследить, в связи с чем было это судебное дело, кем было инициировано. Если застройщик себя проявляет недобросовестно по отношению к своим работникам, к дольщикам, не выполняет своих обязательств перед контрагентами – я думаю, это повод задуматься.

В каждом индивидуальном случае необходимо рассматривать несколько аспектов и параметров. Однозначный ответ дать сложно, все зависит от размера конкурсной массы, от размера текущих платежей застройщика-банкрота и размера денежных требований кредиторов первых двух очередей. Конкурсная масса может быть достаточно большой, потому что у компании-застройщика есть, помимо своих невыполненных обязательств, дебиторская задолженность. При анализе всех параметров, в том числе необходимо учитывать и количество объектов незавершённого строительства, возможность возврата денежных средств есть – не всегда в том объёме, в котором хотелось бы, но возврат существует, отчаиваться не нужно.

Конкретного срока я, конечно, не назову – это всё очень индивидуально. На практике с момента введения наблюдения до окончания конкурсного производства проходит в среднем около трех лет.

- То есть, в течение трёх лет дольщики ждут решение суда, по которому они либо получат деньги, либо квартиру.

- Деньги однозначно нет – только в рамках конкурсного производства дожидаться нужно. И, наверное, это неинтересно самим дольщикам, потому что чем больше времени проходит, тем больше конкурсный управляющий или арбитражный управляющий на более ранних стадиях может выявить дебиторскую задолженность, может оспорить незаконность сделок, и в связи с этим конкурсная масса будет больше. А что касается требований о передаче незавершённого объекта строительства, то практика пока не такая большая, она формируется – закон вступил в силу только в августе 2011 года. Поэтому, я думаю, этот процесс на три года затягиваться не будет, это должно достаточно быстро происходить.

В качестве примера могу привести один случай. Мы представляли интересы клиента, в конце декабря в арбитражный суд подали требование, в январе уже получили положительное решение, в феврале будет собрание кредиторов, дольщиков, где будет решаться вопрос, будет ли объект незавершённого строительства передаваться дольщикам или нет.

- Я так понимаю, суд решает, будет ли передаваться объект незавершённого строительства дольщикам?

- Да.

- От чего это решение зависит?

- Здесь очень много критериев. Во-первых, это зависит от возможности передачи: арбитражный управляющий должен подготовить заключение о возможности или невозможности передачи дольщикам такого объекта. Во-вторых, есть дополнительные критерии, и их очень много. Это и доля застройщика в объекте, и размер текущих платежей. Если застройщик передаёт объект недвижимости участнику долевого строительства, если у него недостаточно конкурсной массы для покрытия текущих расходов и выплаты первым двум очередям, то участники долевого строительства, чтобы приобрести объект незавершённого строительства, должны будут компенсировать текущие расходы. Они, конечно, компенсируются не в полном объёме, только до 20%, но всё равно такое условие существует.

Из вопроса очень сложно понять, что автор хотел узнать о банкротстве страховых компаний. Учитывая, что тема нашего разговора - банкротство компаний-застройщиков, позволю предположить, что вопрос задан именно об изменениях касающихся банкротства строительных компаний.

15 августа 2011 г. вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Закон N 210-ФЗ).

В соответствии с Законом N 210-ФЗ защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, обеспечивается независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования строительства, заключение иных сделок – любой договор, который заключался с целью приобретения квартиры), а также независимо от характера требований граждан, участников строительства (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).

Законом N 210-ФЗ предусматривается приоритетное погашение денежных требований участников строительства по отношению к иным требованиям кредиторов третьей очереди.

Данные положения закона, несомненно, положительны для дольщика.

К отрицательным моментам для участника долевого строительства можно отнести положение закона, предусматривающее дополнительные платежи производимые дольщиками в целях получения готового жилья. В лучшем случае это будут платежи, которые будут направлены на завершение строительства объекта. В худшем случае это покрытие и текущих расходов, и расходов на удовлетворение требований кредиторов первых двух очередей.

- Это в том случае, если дольщик любой ценой хочет получить квартиру?

- Да. Но всегда ли эта цена оправдана? Стоимость квартиры фактически может превышать рыночную, несмотря на низкую цену, оплаченную дольщиком при ее покупке у застройщика на первоначальном этапе строительства. Поэтому нужно трезво оценивать те требования, которые вы предъявляете, денежные или не денежные.

- Получается, что в случае банкротства застройщика, который имеет определённые долги перед кредиторами, лучше всё-таки требовать денежное возмещение, а не пытаться получить недостроенную квартиру?

- Нет, я этого не сказала. Денежные средства, на мой взгляд, хороши в том случае, если у вас есть задолженность перед застройщиком, и если степень готовности объекта настолько низка, что возводить придётся практически весь дом – такие объекты есть. Если есть хоть небольшая возможность получить хотя бы какой-то процент денежных средств от той суммы, которую вы вложили, я думаю, нужно побороться за денежные средства.

Есть также масса случаев, когда лучше требовать объект незавершённого строительства либо непосредственной передачи жилых помещений, если строительство окончено.

- Большинство дольщиков очень возмущены тем, что, вероятно, им придётся покрывать долги застройщика, чтобы получить объект незавершённого строительства в собственность. Почему именно так, почему эта ответственность была возложена на дольщиков?

- Не совсем так, не все долги. Речь здесь идёт о текущих платежах и первой-второй очереди. В связи с чем возложены… ну, наверное, всё-таки если участника долевого строительства ставить в привилегированное положение перед остальными кредиторами, а один из принципов закона «О несостоятельности» - пропорциональное удовлетворение всех требований кредиторов, то, видимо, это было сделано именно с этих позиций, потому что первые две очереди тоже очень значимы. Это сотрудники, которые работают на этого застройщика – они тоже не виноваты, что застройщик обанкротился. Так что здесь преследовался баланс, хотя, возможно, законодатель считает иначе.

Я бы начала не с анализа договора долевого участия или разрешительной документации, и даже не с документов на землю, а с оценки добросовестности застройщика как стороны гражданских правоотношений. И только после того, как вы поймёте, что застройщик добросовестный и финансово стабильный, можно приступать к анализу проектных документов, которые застройщик предлагает для ознакомления.

Первое, что меня, как специалиста настораживает, когда застройщик, минимизируя свои риски, каждый строящийся объект оформляет на новое юридическое лицо, как правило, аффилированное. Бывает, что внутри большого застройщика существует порядка десяти юридических лиц, и на каждое оформлена стройка. С одной стороны, данный поход практически исключает нецелевое использование денежных средств дольщика – то есть, дольщик может быть уверен в том, что его деньги не пойдут на достройку других домов. С другой стороны, риски, связанные с нехваткой денежных средств для завершения проекта, увеличиваются. Застройщик находится в гражданско-правовых отношениях не только с дольщиком, но и с подрядчиками, поставщиками. И очень часто бывает, что он либо не исполняет, либо нарушает какие-то договорные обязательства и в связи с этим несёт финансовую ответственность в виде пеней и штрафов. В этом случае могут быть судебные разбирательства и вынесены судебные решения, на основании которых застройщику будет предписано выплатить какие-то денежные средства, и они зачастую бывают довольно большие: ту же неустойку в арбитражном суде бывает довольно сложно снизить. Также необходимо помнить о том, что сами участники долевого строительства, если срок строительства, указанный в договоре, истёк, могут требовать выплаты различных неустоек. В массе все эти суммы могут быть достаточно приличными. И для выплаты будут отвлекаться денежные средства застройщика – а это ваши деньги.

Во вторую очередь, необходимо провести анализ судебных разбирательств, в которых участвовал или участвует застройщик или его аффилированные лица. Особое внимание необходимо обратить на финансовую состоятельность застройщика. Не введена ли в отношении его или его аффилированных лиц процедура банкротства. Насколько велика задолженность застройщика перед его контрагентами на основании решений суда.

И только после того, как у вас отсутствуют сомнения в добросовестности и финансовой стабильности застройщика необходимо осуществить анализ проекта договора долевого участия, разрешительных документов на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок. Разрешение на строительство и договор аренды земельного участка обязательно должен быть действующим. Если договор аренды заключён не с мэрией, а с каким-то другим юридическим лицом, желательно, чтобы срок договора на момент заключения был максимально приближен к сроку окончания строительства. Как показывает практика, это тоже большой риск.

- Анастасия Николаевна, а что делать, если и объект очень привлекательный, и цена очень привлекательная, а у застройщика нет сданных объектов и репутация нулевая. Каждый день ведь появляются новые компании.

- Здесь можно действовать только на свой страх и риск. И нужно всегда помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке – сэкономив 300 тысяч сейчас, можно потерять 2 миллиона потом.

После проведения собрания, на котором участники долевого строительства приняли решение достраивать дом собственными силами, при условии соблюдения всех требований, предусмотренных ст.201.10 ФЗ «О несостоятельности» Арбитражный управляющий обращается в Арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками кооперативу – это может быть кооператив, созданный либо по форме жилищно-строительного кооператива, либо по форме другого потребительского кооператива, который удовлетворяет требованиям законодательства «О несостоятельности».

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Таким образом, строительство объекта возобновляется, но уже за счет дольщиков.

О ситуации с домом №203 по ул. Бориса Богаткова мне, к сожалению, ничего не известно. Насколько я знаю, по данному адресу находится довольно старый панельный дом, не новостройка. Хотя, конечно, могу ошибаться, но мне кажется, автор просто неверно указал номер дома.

Как уже говорилось ранее, новый закон призван на защиту интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства. Защита обеспечивается независимо от способа привлечения и характера требований граждан – вы можете предъявить требования как денежного, так и не денежного характера. Вопрос в другом: что влекут за собой эти требования, насколько они могут быть удовлетворены. Но законодательно гражданам такое право предоставляется, и привилегированная третья очередь о многом говорит, на мой взгляд. Поэтому не стоит отчаиваться, нужно бороться и за свои квартиры, и за свои деньги.

Думаю, Вы сами понимаете, что чем выше степень готовности дома, тем ниже риски. Заоблачной цена становится, как правило, непосредственно перед сдачей дома.

Степень риска необходимо оценивать индивидуально в отношении любого строящегося объекта. У иного объекта и коробка стоит, и остекление проведено, а у застройщика ситуация настолько тяжёлая, что возникают сомнения по поводу окончания строительства даже почти достроенного дома. Есть и такие застройщики, которым я бы не побоялась доверить деньги даже на этапе котлована, но их очень мало.

Если речь идет о компаниях, в отношении которых ещё не запущена процедура банкротства, то, судя по моей практике, к сожалению, ничего не изменилось.

- По Вашему мнению, что может действительно повлиять на работу застройщиков в России, какая мера?

- Я думаю, мера уголовной ответственности. К сожалению, очень много обмана, и не только в Новосибирске. Если бы уголовная ответственность застройщика была не только написана на бумаге, а реализована. К сожалению, это пока единичные случаи.

Не все застройщики добросовестны, и банкротятся не все, потому что не смогли увидеть те риски, которые в итоге произошли – это предпринимательская деятельность, и люди, которые привлекают денежные средства граждан, отдающих, может быть, последнее в надежде улучшить свои жилищные условия и переехать из 30 квадратов в 50, всё-таки должны осознавать свою ответственность перед этими гражданами.

Внешнее управление - это одна из процедур банкротства. Вводится она в том случае, если существует возможность восстановления платежеспособности должника.

В период внешнего управления строительство объектов недвижимости может продолжаться. Так, например, в период банкротства одной из строительных компаний была введена процедура внешнего управления, и на протяжении всей процедуры банкротства продолжалось строительство двух жилых домов. Насколько я знаю, по крайней мере один дом они достроили и передали дольщикам. Поэтому не стоит недооценивать внешнее управление.

При банкротстве компании деятельность руководителя должника подлежит проверке на предмет преднамеренного банкротства, и в случае такого выявления предусмотрена ответственность.

Знаете, когда я прочитала этот вопрос, я действительно очень сильно захотела найти на него ответ. Но ничего, кроме статей в интернете, к сожалению, не нашла. Возможно, это моё упущение, но пересмотрев всю законодательную базу и изменения за последние полгода, я не нашла ни одного законодательного акта, который бы регламентировал передачу квартир обманутым дольщикам. Такого порядка нет.

- Что это значит?

- Это значит, что на высшем уровне какие-то решения приняты, в рабочем плане идут встречи. Скажем так, есть сложные объекты, где есть проблема обманутых дольщиков, по ним принимаются какие-то решения, но как-то очень точечно. Во-первых, что за обманутые дольщики? Где дефиниция? Это может быть и в порядке банкротства, а может быть в связи с тем, что застройщик неправомерным путём привлекал денежные средства – на основании предварительных договоров, договоров займа. Так ведь можно привлечь и на две, и на три квартиры. Поэтому государственная поддержка гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, гарантируется на уровне субъекта РФ. Но детального регламента о том, какие квартиры предоставляются, сколько и кому, и каков порядок передачи, механизм реализации, я не нашла.

Я надеюсь, речь здесь идёт не о застройщике-банкроте, а всё-таки о том, кто стабильно стоит на ногах, потому что только в этом случае стоит применять такие жёсткие санкции, поскольку если застройщик не сегодня-завтра обанкротится, то смысла нет.

Если в договоре долевого участия указан срок строительства, он истёк, и у вас возникла необходимость в аренде квартиры, то существует судебная практика, положительная судебная практика, которая говорит о том, что подобные убытки можно взыскать с застройщика в полном объёме. Это реально работает.

Размер неустойки же суды существенно снижают в связи с несоразмерностью размера неустойки последствиям нарушенного обязательства. Ваша задача здесь - доказать соразмерность. Если вы сможете это сделать, неустойка будет взыскана, хотя бы в неполном объёме, но не будет уменьшена в 20 раз, как это зачастую случается.

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

- То есть, кто-то может отказаться, а остальные дольщики смогут организовать ЖСК?

- Да, вовсе не обязательно, чтобы в кооперативе состояли все 100% участников долевого строительства.